Totul despre sale&lease-back

La nivel european, tranzactionarea de catre o companie a cladirilor sale comerciale in sistem sale&lease-back reprezinta, in opinia analistilor, o modalitate de "revitalizare" a unei afaceri, dupa un studiu de detaliu al avantajelor si riscurilor.

Prin intermediul unui contract de acest tip, beneficiarul poate profita de o infuzie serioasa de cash, din partea companiei de leasing, care poate fi utilizata pentru investitii pe termen lung sau pentru capital de lucru, pastrandu-si, pe toata perioada de leasing, drepturile de utilizare asupra imobilului care face obiectul contractului.

Tot din perspectiva clientului, marele avantaj al unui astfel de contract este faptul ca avansul de plata este zero. Experienta celorlalte tari arata ca reprezinta o sursa eficienta de capital de lucru pentru companiile care au probleme de lichiditati, intr-un moment in care creditul bancar este mai scump sau nu mai este usor accesibil. In plus, permite transformarea unui credit pe termen scurt (greu de platit in conditii de criza), intr-unul pe termen lung, prin intermediul unei tranzactii imobiliare.

"Si in Romania, se poate dovedi ca este o alternativa viabila la leasingul imobiliar, desigur, pastrand proportiile si anticipand in continuare o contractie a pietei pe acest segment. Chiar daca volumele tranzactionate sunt inca mici, sale&lease-backul poate fi o optiune nu doar pentru companiile din diverse domenii care detin active imobiliare, ci si pentru dezvoltatorii care detin proprietati bine pozitionate, cu valoare certa de piata pe termen lung", spune Claudiu Emanuil Stanescu, Director General la BCR Leasing IFN, a doua companie pe piata de profil.

PROCEDURA

Acest produs se adreseaza cu prioritate persoanelor juridice si vizeaza, in general, terenuri si imobile si, in mai mica masura, echipamentele. Un numar limitat de proiecte a fost antamat cu persoane fizice autorizate. Tranzactiile au vizat proiecte imobiliare din turism (hoteluri, pensiuni, restaurante), spatii locative sau sedii pentru firme, precum si centre/spatii comerciale. In concordanta cu evolutiile negative ale pietei, s-a avut in vedere raportul just intre profitabilitate si riscul de finantare, urmarindu-se mai degraba proiecte viabile de dimensiuni mai mici, implicand IMM-uri cu performante pozitive si potential de crestere.

Exista doua tipuri de clienti: cei care doresc o refinantare a creditului existent si totodata o relaxare a acestuia prin extinderea perioadei de finantare; si cei care detin proprietatile generatoare de venituri si doresc obtinerea unei sume de 60-80% din valoarea evaluata in cazul unui sale&lease back, pentru a profita de oportunitatile ce vor aparea pe piata in urmatoarele luni, sau pur si simplu pentru a-si asigura o lichiditate crescuta pentru a acoperi eventualele riscuri de default.

In general, o tranzactie dureaza de la doua la trei luni din momentul agrearii conditiilor contractului. Spre deosebire de conditiile unui contract de leasing, unde se analizeaza bonitatea companiei, in cazul operatiunii de acest gen, pentru o proprietate generatoare de venit, principala conditie este ca rata lunara sa nu depaseasca venitul lunar generat de proprietatea in cauza; in acest fel compania de leasing isi reduce riscul de neplata a serviciului datoriei de catre utilizator.

Totodata, utilizatorul este obligat sa depuna o garantie echivalenta cu valoarea a trei pana la sase rate lunare, in functie si de bonitatea chiriasilor din cladire. In mod normal, aceasta garantie nu este accesata decat in momentul in care un chirias renunta la contractul de inchiriere, iar veniturile generate de cladire nu mai pot acoperi serviciul datoriei de leasing. Pe de alta parte, din punct de vedere contabil, utilizatorul nu va recunoaste in contabilitate operatiunea de vanzare a activului, nefiind astfel, indeplinite conditiile de recunoastere a veniturilor.

CERINTE

Pentru incheierea unui contract sunt necesare evaluari ale expertilor in vederea stabilirii valorii de piata a bunului tranzactionat.

In 2009, valoarea de piata a bunurilor imobiliare a scazut semnificativ. In multe cazuri, solicitantii care apeleaza la acest tip de finantare aduc in discutie bunuri asupra carora greveaza ipoteci din 2007-2008, calculate pentru valori imobiliare cu mult mai mari decat cele rezultate in urma expertizarii pentru leasing.

In plus, pe fondul crizei imobiliare, firmele de leasing manifesta o necesara prudenta in abordarea acestor tranzactii, acordand in general circa 50-60% din valoarea rezultata in urma expertizarii proprii.

La BCR Leasing IFN, conditiile de finantare se negociaza, in general, pe proiecte specifice. Pentru contractele care au ca obiect terenuri si imobile, durata contractelor poate fi de la 1 la 15 ani. In prezent, CBRE|Eurisko, a doua companie de consultanta imobiliara din Romania dupa cota de piata, este implicata intr-o serie de optiuni de sale&lease back financiar.

"Sectoarele cu o pondere ridicata in cadrul acestui tip de operatiune sunt cele de productie si logistica si, mai nou, segmentul imobiliar, prin proprietatile generatoare de venituri. In continuare exista o reticenta crescuta din partea proprietarilor, pe de o parte, din cauza lipsei de informare asupra acestei proceduri, iar pe de alta parte, in cele mai multe cazuri, asteptarile proprietarilor sunt mult mai mari decat evaluarile si ofertele companiilor de leasing, datorate in primul rand caracterului speculativ al investitiei initiale", lamureste Adrian Mihaila, Investment Analyst Capital Markets.

Din totalul finantarilor acordate de BCR Leasing IFN pe segmentul de leasing imobiliar (33 milioane euro in 2008), finantarile in sistem sale&lease-back aveau o pondere de circa 52%, corespunzator unei valori totale a bunurilor finantate de 17,2 milioane euro. Per total, leasingul imobiliar a reprezentat putin peste 7% din portofoliul companiei. Numeric, 16 din totalul de 49 contracte noi, reprezentand finantari de bunuri imobiliare, au avut ca obiect finantari in sistem sale&lease-back. In 2009, valoarea bunurilor finantate in sistem sale&lease-back in perioada ianuarie-martie, a fost de circa 3 milioane de euro.

Bogdan Cernescu, Managing Director Immorent Romania, spune ca din anul 2007 si pana in prezent, compania a refinantat imobile cu o valoare tranzactionata de circa 50 de milioane de euro. Activele refinantate au fost de natura centrelor comerciale, spatiilor industriale, logistice si de birouri, clientii situandu-se atat in sfera IMM-urilor, cat si a marilor clienti corporativi (locali sau internationali).

CLIENT

Omul de afaceri Radu Enache, care controleaza lantul hotelier Continental, este unul dintre cei care au apelat la aceasta metoda. Bunul vandut a fost hotelul de doua stele Hello din Capitala, evaluat la 17 milioane de euro, pe care el intentioneaza sa il rascumpere in urmatorii 15 ani. Enache a declarat ca tranzactia ii va permite finantarea altor proiecte in derulare. Suma obtinuta va fi folosita fie pentru dezvoltarea a doua hoteluri si a unui centru de conferinte, fie pentru dezvoltarea complexului hotelier din Timisoara sau a proiectului din Iasi, unde detine un teren de 10.000 mp. In trecut, a mai incheiat contracte de acest gen, spre exemplu, anul trecut in cazul unitatii Ibis din Constanta.

Asadar, procedeul poate reprezenta o alternativa avantajoasa la alte modalitati de finantare, care sunt mai greu de accesat in perioada de criza.