Campioni regionali la categoria Business

Statul la birou costa 2.600 de euro

Prin comparatie cu Budapesta, unde un metru patrat de birou se ocupa contra unei sume de 10-15 euro, in Bucuresti chiria pentru spatiile din clasa A urca pana la 20 euro/mp. Conform unui studiu realizat de consultantul imobiliar CB Richard Ellis, costurile de chirie pentru un metru patrat pe an, in Bucuresti, au ajuns la 374,7 dolari, plasand capitala pe locul 63 din 173 de orase participante. Din alta perspectiva, un sondaj realizat in aceeasi perioada, dar de compania DTZ Echinox, plasa Bucurestiul pe locul 119 din 134 in ceea ce priveste costurile pe cap de angajat. Luand in considerare repartizarea cheltuielilor totale de ocupare la suprafata medie ocupata de un angajat – chiria, cheltuielile de intretinere si impozitele -, studiul ajungea la concluzia ca, pentru fiecare angajat bucurestean in parte, companiile contractante platesc anual 2.640 de euro. Un chilipir, raportat la cel mai scump oras, Londra, unde costurile depasesc 17.000 de euro sau chiar la vecinii rusi. In cea mai scumpa capitala din Estul Europei, Moscova, un angajat atrage dupa sine cheltuieli de 6.230 de euro. La polul opus, raiul investitorilor, din acest punct de vedere, este capitala filipineza Manila, unde angajatul se multumeste cu 980 de euro pe an.

In schimb, desi este mult mai pretios, angajatul rus nu are parte de mai mult spatiu de desfasurare decat cel autohton. Astfel, potrivit DTZ Echinox, cladirile de birouri din Bucuresti si companiile care le inchiriaza nu lasa angajatului roman mai mult de zece metri, iar in aceeasi situatie se afla si ocupantii birourilor din Moscova, Beijing, Varsovia sau Manila. Ca termen de comparatie, in Helsinki sau Washington fiecarui angajat ii revin 25,5 metri patrati.

Periferia capitalei, centrul afacerilor

Boom-ul in acest segment imobiliar s-a produs in 2005. Este anul in care oferta pentru spatiile din clasa A a luat proportii cu aproximativ 17 procente, iar suprafata medie inchiriata a crescut fata de anii precedenti, la o medie de circa 3.000 de mp. In ceea ce priveste perioada urmatoare, in conditiile in care Piata Victoriei este deja supra-saturata, nordul capitalei va ramane zona business prin excelenta, pana in 2008 aici fiind anuntata inaugurarea a inca 180.000 de mp de birouri. Accesibilitatea zonei, comparativ cu alte cartiere ale capitalei, face ca aceasta sa ramana in continuare in vizorul investitorilor, desi numarul tot mai redus de terenuri disponibile duce la cresterea continua a preturilor acestora. Din datele furnizate de Impact SA, companiile cele mai interesate de spatiile de birouri din Bucuresti sunt cele din sectorul IT& telecomunicatii – aproximativ 40% – si al institutiilor financiare – 30%, dar si prestatorii de servicii, cu 15% din totalul cererii.

Polonezii vad viata prin sticla

Randamentul mediu al investitiilor in spatiile de birouri de clasa A este, in Bucuresti, de 8,5%, in scadere fata de cele 12 procente inregistrate in 2005. Desi nu pare o cifra impresionanta, este relevanta, comparativ cu orasele vecine, unde cel mai bine o duce Budapesta – cu 7%, fata de Varsovia – 6,5%, sau Praga – 6,75%. Este vorba, insa despre piete care ne-au luat-o mult inainte la acest capitol. De pilda, daca noi vom atinge cifra de 1.000.000 mp abia anul acesta, Praga atinsese acest prag inca din 2004, cand Varsovia avea deja 2.500.000 mp. Totusi, “scaderea marjei de rentabilitate se va accentua si la noi in urmatorii ani, iar investitorii isi vor indrepta fondurile catre finantari de noi proiecte, pe termen lung, cu studii clare de fezabilitate, care vor permite exploatarea directa a acestora", spune Antonia Zarnescu, director de comunicare in cadrul Impact Developer & Contractor, companie, care, de altfel, dezvolta in paralel complexul de afaceri Construdava.

Angajatul cu birou si mall la scara

Comparativ cu restul segmentelor imobiliare, totusi, cel business pare a fi mai putin profitabil. Singurul proiect de pana acum, complet din acest punct de vedere, este Baneasa, inceput in urma cu aproape sapte ani si planificat sa se dezvolte intr-o perioada de 10-15 ani. “Este un proiect integrat, si fiecare dintre cele 3 parti componente (rezidential, comercial si birouri) are propria sa perioada de amortizare. De exemplu, in timp ce partea rezidentiala se va amortiza relativ repede, pentru celelalte doua (comercial si parcul de afaceri) va fi necesara probabil o perioada de 6-8 ani", spune din perspectiva investitorului Michael Lloyd, CEO Baneasa Developments. Primele doua cladiri din zona de business vor fi livrate in luna octombrie a acestui an, “urmand ca fazele ulterioare sa se dezvolte in concordanta cu cererea existenta pe piata", afirma Lloyd. Tot el crede ca, desi “nu exista in acest moment alte proiecte comparabile cu Baneasa din punctul de vedere al conceptului sau al proportiilor, credem ca exista destul loc pe piata pentru a dezvolta astfel de proiecte, care ofera un grad ridicat de confort si standarde de viata, considerate firesti de catre majoritatea cetatenilor Uniunii Europene".