Idei da, initiativa ba! Business Improvement Districts (II)
ZECI DE MOTIVE
Calea Victoriei, una dintre strazile in care au reusit sa-si faca loc retailerii de lux care au deschis magazine sub branduri renumite ca Max Mara, Escada, Furla, Victoria 46, Ermenegildo Zegna sau Mengotti, nu contine o artera pietonala generoasa, nu are parcari menite a oferi minimul de confort pentru vizitatori, iar chiriile sunt exorbitante. In ultimul timp, mai multi retaileri au inchis spatiile de pe Calea Victoriei, ca urmare a scaderii vanzarilor. Renumite magazine de vestimentatie precum Hugo Boss, Escada, Opinions, Liu Jo si Pinko sunt afectate de criza economica, motiv pentru care au pus lacat pe usa.
"Calea Victoriei are, din pacate, un potential redus de raspuns la diversele necesitati comerciale sau de entertainment. Ma refer la accesibilitatea directa prin mijloace de transport precum masina personala sau autobuz. Pe de o parte, e un handicap fizic dat de latimea inconstanta pe care bulevardul o are. Aceasta duce la imposibilitatea crearii unor rute de transport in comun pe ambele directii. Pe de alta parte, nu exita zone sau cladiri ce pot adaposti parcari publice punctuale pe tot parcursul ei", crede arh. Mario Kuibus, directorul Re-Act Now Studio. "Bulevardul e foarte amalgamat, are zone de front continuu care alterneaza cu cate un <
BANI, BANI, BANI
E o mare diferenta de scenariu intre a asfalta, a pune un mobilier ieftin minimal cu niste jardiniere de plastic pe stalpi si a crea un concept de spatiu urban, cu o perspectiva de utilizare pe principii reprezentative, dus din proiect pana in executie (materiale, dotari cu design de excelenta etc.) si intretinere la superlativ, in cele mai mici detalii, spune Mario Kuibus. Calea Dorobantilor, de exemplu, ar putea fi revitalizata pornind de la cateva sute de mii si ajungand la cateva zeci de milioane de euro. "Daca vorbim despre lucruri bine facute, sub 200-300 euro/mp2 renovat pentru o fatada de cladire nu se poate discuta", crede Radu Teaca.
In tara, exista spatii publice care aduc a oras occidental, insa serviciile prestate de proprietarii de business nu se ridica la nivelul celor din Bucuresti: "Interesant este Sibiul, care se prezinta exact invers fata de Bucuresti. Capitala are tot felul de magazine, restaurante care, in interior, sunt foarte bine puse la punct, dar pe afara e lasat totul vraiste. In Sibiu, spatiul public este pus la punct, incepe sa semene cu un spatiu occidental, dar in restaurante, in magazine, servirea si calitatea nu ating nivelul din Capitala", conchide Radu Teaca.
EXPERIENTE (NE)PLACUTE
Am incercat sa aflu si punctul de vedere al afaceristilor care au spatii proprii sau inchiriate pe arterele mentionate. Desi au articulat in cor ca nu e de trait in Bucuresti si ca sunt atatea de rezolvat in vecinatatea lor, doar cativa au si trecut la treaba in redactarea unui plan cu solutii, semn ca agendele lor sunt mult prea incarcate pentru a trata o problema "fara solutii".
Pe Dorobanti, printre terasele cu pretentii, showroomurile de mobila si auto de lux, se gaseste si parfumeria de lux Madison Perfumery. Proprietara este Madeleine Florescu, fost director general al companiei din domeniul cosmeticelor Geroaslan. Ea a lucrat ca director national de vanzari in SUA. Timp de 15 ani, Madeleine a locuit la New York, oras unde s-a bucurat de avantajele oferite de modelul Business Improvement District: "De pe 56th Street, imi luam cafeaua si micul dejun din mers de la un anumit minimarket care are o cafea delicioasa, muffins cu portocale si blueberry si care iti prepara oatmeal cu zmeura si zahar brun, in timp ce tipul din spatele tejghelei te servea cu un zambet de luna plina." Trei strazi mai sus, la marginea de sud a Central Park, se gasesc bancute pentru micul dejun, unde se pot savura cele cumparate. "Magazinele Bergdorf si Barneys sunt extraordinare. Takashimaya, de exemplu, este japonez si ca provenienta, si ca profil. Se afla pe Fifth Avenue, intre 55th si 56th Street. La parter, au un departament de decoratiuni interioare in care predomina florile si aranjamentele facute dupa reguli ikebana". Tot pe acelasi bulevard se afla Muzeul The Frick Collection. "Pe langa colectia lor de baza, mereu au expozitii interesante si, daca esti norocos, dai peste cine stie ce minunatii".
INAPOI IN BUCURESTI
Lui Madeleine ii este greu sa-si imagineze cum s-ar putea dezvolta ceva nou in zona Dorobantilor. "Imi aduc aminte prin ce am trecut cautand o locatie pentru magazin: proprietari inaintati in varsta, ingusti la minte, ego-uri uriase, alti retaileri…" Fara prea mult efort poate observa ce imbunatatiri pot fi aduse Dorobantilor: mai multa atentie la curatenie, trotuarele fara denivelari si plantarea mai multor pomi si flori. Madeleine crede ca clientii parfumeriei si-ar dori sa se rezolve problemele de parcare si sa se realizeze "o selectie a celor care au acces in zona (suna discriminator, imi pare rau)". Publicul-tinta sunt persoanele intre 25 si 65 de ani, cu venituri peste medie.
Cu vecinii de business spune ca se intelege foarte bine si ii cunoaste aproape pe toti. Insa, nu foloseste aceeasi termeni cand vine vorba despre relatia cu Primaria. Este una negativa si aproape inexistenta. "Nu ii percep deloc ca pe niste aliati, ci dimpotriva. Orice contact avut cu ei a fost unul cu ton de stapan versus supus. Numai agenti veniti in controale, sa ne certe, sa ne atraga atentia asupra lucrurilor facute gresit".
Pretul pe care l-ar plati anual pentru serviciile Business Improvement Area nu il poate aproxima pentru
ca depinde foarte mult de ce anume servicii si/sau beneficii sunt oferite.
SPATII VERZI
Un alt om de afaceri interesat de dezbaterea noastra este Catalin Mahu, proprietarul Trotter Restaurant, companie ce detine lantul de restaurante La Mama si cafenelele Cafepedia. Acestuia i se pare excelenta ideea de a infiinta Business Improvement Districts si in Capitala, mai ales ca aici "se poate infiinta orice, oriunde". Spatiile inchiriate de Mahu se bucura de vad comercial, in special cele amplasate in zona Ateneu, Universitate, insa omului de afaceri i-ar placea sa vada mai multe spatii verzi, fantani arteziene, locuri pentru terase si spatii pietonale. Tot el spune ca nu are o relatie cu autoritatile locale pentru imbunatatirea confortului clientului. Iar cu vecinii de business – "ne cunoastem de la distanta". Pentru BID, proprietarul ar fi dispus sa plateasca un anumit procent din incasarile realizate.
Si Sorin Diaconu, Real Estate Manager Orange Romania, crede ca infiintarea unui Business Improvement District pe Calea Victoriei, in zona Orange Concept Store, este o idee foarte buna. "Autoritatile au facut tot ce era posibil pentru fluidizarea partii carosabile, insa in continuare clientii magazinului nostru si ai altor centre comerciale din zona nu au la dispozitie o zona rezervata parcarii".
DOMNESTE HAOSUL
Bucurestiul ramane cu niste ani buni in urma unor orase precum Paris, Milano si chiar Varsovia, unde oamenii ies in spatii publice aerisite la restaurant, la cinema sau la cumparaturi.
Pentru occidentali, spatiul public e la fel de important ca spatiul privat. "Noi avem acceptiunea orientala ca spatiul public e unul rezidual, unde arunci orice si care poate arata oricum, nefiind un loc de intalnire, de petrecere a timpului liber". Comparatiile cu orasele europene sunt putin deprimante, crede arhitectul Radu Teaca, Directorul biroului de arhitectura Artline. "Lipsesc niste verigi de sute de ani. Ei au construit de foarte multa vreme, iar noi nu avem cum sa recuperam asta foarte usor".
O legislatie mai coercitiva, care sa taie din multitudinea de optiuni pe care le pot avea arhitectii, poate fi, in mod paradoxal, mai buna pentru un oras. "Avem nevoie de o lege de urbanism. La noi, primeaza din pacate legea proprietatii: pe terenul meu fac ce vreau, proprietatea mea este inatacabila s.a.m.d. In alte tari exista o subordonare clara a ceea ce vrea sa faca un particular, o firma sau un individ in favoarea unei viziuni urbanistice mai ample". O lege de urbanism ar insuma multe volume, o biblioteca care ar acoperi o infinitate de situatii cu care te poti intalni intr-un oras. "Inteleg ca la Paris sunt 3.000 de juristi de drept urban, la noi nu e nici unul".
In opinia sa, legile ar trebui sa reglementeze o serie de elemente legate de spatiul public. "Vedem tot felul de constructii cu valoare arhitecturala, unele chiar monumente, care au la exterior tot felul de instalatii… Ce facem cu cablurile care nu ne lasa sa privim fatadele si ne polueaza vizual? Dar cu stalpii, cablurile trase suprateran, masinile printre care trebuie sa te strecori, iluminatul? Sunt atatea chestiuni de detaliu care conteaza daca vrei sa schimbi ceva in bine!"
DE UNDE VINE SUCCESUL
Radu Teaca nu vede o reteta universal-valabila pentru vadul comercial. In tari precum Portugalia si Spania, s-au facut o groaza de investitii in lucrari ale unor arhitecti celebri, dar, din pacate, astazi, acele zone sunt moarte. Lumea nu vine sa le vada. "Sunt un fel de poligon de incercari in arhitectura, in care fiecare a facut cate ceva, dar, din pacate, nu reprezinta un factor coagulant pentru cetateni".
Faptul ca arhitectura s-a eliberat putin de necesitate, infrunta gravitatia si alte probleme de ordin tehnic cu ajutorul unor materiale noi, a permis o efervescenta in constructii, dar aceasta ar putea cel mult sa ne duca cu gandul la un muzeu de arhitectura in aer liber si mai putin la un spatiu public creat in folosul oamenilor, semnaleaza el. Intr-un astfel de spatiu trebuie sa existe mai intai necesitatea de a aparea ceva construit. Pentru un vad comercial este nevoie si de traditie, si de continuitate, dar si de timp. "In general, zonele vechi sunt populate, oamenii vin, cumpara, consuma… Un oras nu se poate face peste noapte".
Imbunatatirile care trebuie create tin in primul rand de accesibilitatea zonei. "Fara o perspectiva de racord facil la oras, prin toate formele sale de transport, nu poti crea baza interesului generator de business. Siguranta si asanarea fizica sunt, de asemenea, factori importanti. Municipalitatea joaca si are un rol important in a ajuta initiativa asociatiilor private, care la randul lor sunt premisa unor sisteme ce dau o energie necesara unei sinergii comunitare de succes", afirma si Mario Kiubus, directorul Re-Act Now Studio. Tot el crede ca BID-urile ar fi una dintre solutiile de revitalizare si, deci, si de asanare estetica a unor zone ramase intr-un punct mort in cadrul oraselor. "Initiativa privata este in mare parte motorul principal de dezvoltare si asanare a diverselor zone gri de pe harta fiecarui oras si, bineinteles, si de pe cea a Bucurestiului. Oamenii de afaceri, autoritatile trebuie mai intai sa aiba cunostinta de diversele posibilitati generatoare de business si profit ce ar deriva din asocieri si parteneriate pe sisteme si structuri reciproce coerente". Ca zone cu potential pentru BID-uri, el mentioneaza: zona Timpuri Noi, zona Plevnei-Stirbei-Berzei-Buzesti, zona Uranus-Rahova-Piata de Flori etc.
"Tot Bulevardul Unirii si zona adiacenta ar putea sa se inscrie in conceptul BID, mai ales pentru ca sunt multe spatii interstitiale enorme care se pot specula. Blocurile facute de Ceausescu au un regim inalt de inaltime, deci se pot adauga imobile cu plan punctual patrat cu usurinta. Astfel s-ar putea crea un downtown", crede Teaca. Parerea este impartasita si de Mario Kuibus: "Bulevardul Unirii este una dintre cele care ar putea foarte bine sa intre intr-un astfel de program pentru ca are potential major pe diverse planuri".
Daca ne dorim cu adevarat ca bulevardele oraselor noastre sa arate civilizat, proprietarii de business ar trebui sa puna, credem noi, presiune pe autoritati. Fara implicare si traind doar cu speranta ca situatia sa se rezolve de la sine nu se schimba nimic. Odata cu demararea unui BID, se vor vedea beneficii de ambele parti, atat pentru proprietari, cat si pentru clienti.
Citeste prima parte.